A형 26번 문제 : 메가랜드 제공(무단전제를 금하며, 복사하여 사용 시 반드시 출처 명시할 것)

공단의 가답안은 ②번을 정답으로 처리하였으나 ‘답 없음(모두 정답)’으로 처리하여야 한다.

출제자는 이번 제34회 공인중개사시험 공인중개사법령 및 중개실무 문제 26번의 보기 로 아래와 같이 제시하였다.

“임대차의 경우 ‘취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율 ’은 적지 않아도 된다.”

또한, 이 시험의 위탁기관인 한국산업인력공단은 2023.10.28.일 발표한 가답안에서 해 당 지문을 옳은 지문으로 처리하여 발표한 사실이 있다.

그러나 이 지문은 옳은 지문으로 처리하면 안되는 몇 가지 이유가 있다.

첫째, 국어적으로 해석할 때 ‘도’라는 조사는 세 가지 의미가 있음을 표준국어대사전에 정하고 있다.
① 이미 어떤 것이 포함되고 그 위에 더함의 뜻을 나타내는 보조사
② 둘 이상의 대상이나 사태를 똑같이 아우름을 나타내는 보조사
③ 양보하여도 마찬가지로 허용됨을 나타내는 보조사

한글을 모국어로 사용하는 일반인에게 위 사전의 의미를 묻는다면 ‘선택의 가능성 ’을 답 하는 것이 상식이다. 즉, “이미 어떤 것이 있고 그 위에 더함”, “둘 이상의 대상이나 사태를 똑같이 아우름”, “양보(한 가지를 양보하여도)하여도 마찬가지로 허용(추가로 허용) 됨”의 의미인 것이다.

정리하면 이 지문은 국어적으로 해석하면 “임대차의 경우 ‘취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율 ’을 적어도 되고 또 적지 않아도 된다.”이다 . 법률의 규정도 국어로 표현되어 있기에 달리 해석하여서는 안될 것이며, 법률해석의 원칙도 반대해석이므로 ‘적지 않아도 된다’는 ‘적어도 된다’로 해석하여야 하는 것이다.

그런데, 현행 세법상 주택임차인에게는 그 어떤 조세도 발생하지 않는다(단, 임차권등기를 할 때는 등록면허세를 납부하여야 하나 이는 문제에 제시된 조건이 아니다).

그렇다면 이 지문은 임대차의 경우 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 ‘적지 않는다’만 옳은 전제이고, ‘적어도 된다’라는 전제는 성립할 수 없는 오류가 되는 것이다.

공인중개사 자격시험은 국가가 법률로 시행하는 시험인데 전제 오류(존재하지 않는 것을 전제로 함)가 있는 문항을 옳은 지문으로 인정하여서는 아니된다.

둘째, 법률의 규정과 대치된다.

공인중개사법시행규칙 별지 제20호 서식(주거용건축물 확인설명서 )상 “취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개가 완성되기 전 「지방세법」의 내용을 확인하여 적습니다 (임대차의 경우에는 제외합니다).”라고 규정하고 있다.

취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율이란 매매계약 등을 통해 주택의 매수인이 부담하는 취득세 등을 기재하라는 의미이다. 단서에 있는 “임대차의 경우에는 제외합니다”라는 것은 적지 않아도 된다의 의미가 아니라 조세가 발생하지 않으니 적지않는다 라고 해석 하는 것이 합리적이며 옳은 해석이다.

백번을 양보해서 공단의 가답안이 옳다고 주장한다면, 공단은 주택의 임차인(등기하지 않은)이 부담할 조세의 세목을 최소 한 개 이상 명확히 밝혀야 한다.

셋째, 그간의 기출문제나 정답처리 방식과 비교하여 엄격히 틀린지문이다.

공인중개사 자격시험에서 특히 공인중개사법령 및 중개실무 과목에서는 그간 주어, 조사, 부사, 종결어미 등 문장의 세세한 부분까지 함정을 걸어놓고 틀린지문 등으로 처리하여 온 다수의 사례가 있다.

구체적 사례로 제29회(2018년) 시험 중개사법 문제 27번의 1번 문항을 보자

“임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개대상물의 공시지가를 공개해야 한다.”라고 제시하였는데, 법령과 대치(임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개 업공인중개사는 중개대상물의 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다)한다는 이유로 틀린 지문 처리하였다.

이와 같이 이 시험은 그간 소위 말장난 하듯 문제를 출제하여 왔기에 출제자의 출제의도를 정확히 파악할 수 없는 수험생들은 법령상의 표현과 제시된 조건으로만으로 판단 할 수 밖에 없기에 출제자의 주관이 가미된 표현을 옳은 지문으로 처리하는 것은 위법 한 것이다.

우리 대법원 판례에 보면 ‘공인중개사 자격시험 객관식 문제의 출제에서, 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제함으로써 법리상의 오류를 범하는 것은 재량권의 일탈 또는 남용으로서 위법한 것이 당연하고, 법리상의 오류를 범하지는 않았더라도 그 문항 또는 답항의 문장구성이나 표현용어의 선택이 지나칠 정도로 잘못 되어 결과적으로 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때 에도 재량권의 일탈 또는 남용이라고 할 것이다(대법원 2009.10.15. 선고 2007두 22061 판결)라고 판시하고 있다.

따라서, 이 문제의 정답은 전제 오류 등을 인정하여 답 없음(모두 정답 )으로 처리하여야 한다.