<제 33회 공인중개사 자격시험 부동산학개론 이의신청>

■ 총 2문항 (4번, 10번)

• 이의제기 문항 (4번)

[문제4] 신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인을 모두 고른 것은? (단, 신규주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

① ㄱ, ㄴ ② ㄴ, ㄹ ③ ㄷ, ㅁ

④ ㄱ, ㄴ, ㄹ ⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ

2. 이의제기 취지

정답이 ④번으로 제시되었으나 ②번 또한 옳은 내용으로 해석될 수 있으므로, 해당 문제는 ②번과 ④번 복수정답 처리되어야 함을 주장한다.

3. 이의제기 이유

(1) 재화의 ‘공급’이라 함은 소비자가 사용할 수 있는 상태로 재화를 소비자에게 제공하는 것을 말한다.

[부동산은 생산기간이 길어 생산과 판매에는 일정한 시차(공급시차)가 있으므로 단순히 부동산을 생산할 의도만으로는 공급이 될 수 없으며, 준공된 부동산만이 공급량의 범위에 포함된다. 주택의 신축공급은 생산부터 판매까지의 공급시차가 존재하므로, 부동산공급에서는 생산이 완료되어 시장에 판매할 수 있는 상태의 실질적 공급을 중시한다.] (부동산학원론. 유선종 저. 조주현 감수. p.72)

(2) 문제의 질문 [신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인을 모두 고른 것은?]에서 신규주택시장에서의 재화는 ‘신규주택’을 의미한다. 신규주택의 공급은 여러 요인의 제약으로 상당한 시간이 소모된다. 따라서 ‘신규주택’을 공급하기 위해서는 착공에 수반되는 시간이 필요하다.

(3) 문제의 보기 ㄱ. 주택가격의 하락 기대

[보기ㄱ]의 ‘주택가격’은 ‘신규주택가격’을 의미한다고 해석된다.

(신규)주택가격의 하락이 기대(예상)되면 신규주택 공급자(개발자)는 착공을 감소하고, 이에 따라 미래(장기적인)공급(소비자가 사용할 수 있는 상태의 주택 공급)은 감소하게 될 것이다.

따라서 기존에 준비된 신규주택공급은 가격의 하락 기대(예상)으로 현재 공급을 증가시킨다.

예를 들어 이미 완공된 신규주택개발자(분양주체)는 가격하락이 예상되는 경우 분양을 서두르려하기 때문에 현재의 공급은 증가한다.

(4) 경제학과 기존 공인중개사 기출시험의 수요와 공급의 문제는 현재에 대한 변화상태를 전제한다. (주어진 조건에 의한 수요와 공급은 가격을 변화시키고, 가격은 다시 수요와 공급을 변화시키는 가격의 이중성으로 수요와 공급의 변화가 계속적으로 일어난다. 따라서 주어진 조건에 의한 수요와 공급의 변화는 현재에서의 변화를 기준으로 한다.)

[가격이 하락할 것으로 예상되면 생산자(공급자)는 생산시설을 축소하고, 가격이 하락하기 전 처분하기 위하여 공급을 증가시킬 것이다.] (부동산학개론 장동훈, 김철호, 정성조 p.92)

4. 결론

(1) 4번 문제에서 ‘신규주택에 대한 공급’의 명확한 해석과 조건을 제시하지 않은 상태에서는 [보기ㄱ. 주택가격의 하락 기대]이 신규주택공급을 감소시키는 요인에 해당한다고 단정할 수 없다.

(2) ‘공급’에 대한 명확한 전제조건 없는 상황에서 [보기ㄱ. 주택가격의 하락 기대]는 신규주택의 공급을 감소시키는 요인이 아닌, 신규주택의 공급을 증가시키는 요인으로도 볼 수 있다. 따라서 정답은 ②(ㄴ, ㄹ)도 될 수 있다.

(3) 가답안으로 제시된 ④(ㄱ, ㄴ, ㄹ)이 정답이 될 수 있는 이유는, 출제자의 의도대로 주택가격 하락이 예상되면 착공은 감소하게 될 것이고, 이 때 착공이 감소되는 것을 공급의 감소로도 이해할 수 있다고 본다. 공급에 대한 경기지표(동행지표)로 건축 착공량이 사용되는 것을 근거로 제시될 수 있다.

5. 이의제기 근거

(1) 서적: 부동산학원론 (유선종 저. 조주현 감수)

출판사: 박영사, 출판연도: 2020 09 01, 페이지: p. 72

(2) 서적: 부동산학개론 (장동훈, 김철호, 정성조)

출판사: 형설, 출판연도: 2008 02 15, 페이지: p. 92

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1. 이의제기 대상 문제(부동산학개론 10번)

[문제 10번]. 허프(D. Huff)모형에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① ㄱ, ㄴ ② ㄴ, ㄷ, ㄹ

③ ㄷ, ㄹ, ㅁ ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

2. 이의제기 취지

정답이 ⑤번으로 제시되었으나, [보기 ㄴ]이 틀린 지문이 되므로 제시된 답안 중 정답이 없다. 따라서 [모두 정답] 처리되어야 함을 주장한다.

3. 이의제기 이유

(1) 허프의 (확률)모형에서의 유인력은 다음과 같이 제시된다.

Pi ＝ 거주지역 i에서 특정쇼핑센터로 갈 소비자의 확률

Sj ＝쇼핑센터의 크기(매장면적)

Tj ＝ i와 쇼핑센터의 소요시간

n ＝ 경합하는 쇼핑센터의 수

b ＝ 시간거리의 저항계수로 바로미터

(부동산용어사전, 2020. 09. 10., 장희순, 김성진)

따라서 제시된 [허프 모형]의 고객 행동력(유인력)은 매장의 크기(Sj)에 비례하고, 매장까지의 거리(Tj)의 거리의 저항계수(b. 공간거리마찰계수) 승에 반비례한다.

(2) ‘반비례’란 한쪽의 양이 커질 때 다른 쪽 양이 그와 같은 비로 작아지는 관계. 한쪽이 2배, 3배 등등이 될 때, 다른 쪽은 1/2, 1/3 등등으로, 역수로 비례하는 관계이다.

(표준국어대사전)

‘반비례’란 x와 y가 서로 관계하면서 변화할 때, 한쪽이 두 배, 세 배, 네 배 따위의 비례로 변화하는데 대하여, 다른 쪽이 2분의1, 3분의1, 4분의1 따위의 역수로 변하는 관계. 이때 x와 y의 관계는 xy =k (k는 정수)로 표시된다.

(고려대한국어대사전)

(3) [공인중개사 제29회. [문제 15]. 선지 ① 레일리(W. Reilly)는 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 반비례하고 거리의 제곱에 비례한다고 보았다.]는 틀린 지문으로 [문제 15번]의 정답지문이다. 이 지문에서와 같이 레일리의 영향력(유인력)은 거리의 제곱에 반비례함을 제시하고 있다. 이와 같이 관계식에서 지수가 포함된 경우에는 지수까지를 표현하여 비례와 반비례를 정의한다.

4. 결론

(1) 해당 문제의 [보기 ㄴ. 해당 매장을 방문하는 고객의 행동력은 방문하고자 하는 매장의 크기에 비례하고, 매장까지의 거리에 반비례한다.]에서 ‘매장까지의 거리에 반비례한다’의 표현은 틀리다. 출제자의 의도로 보았을 때, 이 지문은 [매장까지의 거리에 반비례하는 경향이 있다]정도로 표현되어야 한다.

(2) 공인중개사 시험에서 허프 모형에서는 공간(거리)마찰계수를 제시해 왔다.

• 공인중개사 제30회 13번. 선지 ③ 모형을 적용하기 전에 공간(거리) 마찰계수가 먼저 정해져야 한다.
• 공인중개사 제25회 30번. 문제 C도시 인근에 A와 B 두 개의 할인점이 있다. 허프(D. L. Huff)의 상권분석모형을 적용할 경우, B할인점의 이용객수는?(단, 거리에 대한 소비자의 거리 마찰계수 값은 2이고, 도시인구의 60%가 할인점을 이용함)

(3) 허프 모형에서는 공간(거리)마찰계수를 배제할 수 없고, 공간(거리)마찰계수가 0인 경우라고 가정한다면, 허프의 행동력(유인력)은 매장까지의 거리와는 무관하게 매장의 크기와만 비례관계가 성립한다.

(4) 부동산학개론에서는 많은 관계식이 등장한다. 이러한 수학적 관계식에서 [반비례한다]라는 명제와 [반비례관계의 경향이 나타난다]라는 포괄적이고 일반적인 표현은 구분되어져야 한다고 주장한다.

(5) 해당 문제의 [보기. ㄴ]은 틀린 문장이다. 따라서 이 문제는 정답이 없으므로 [모두 정답] 처리되어야 한다.