메가랜드 부동산 공시법 – 34회 부동산 공시법 22번 문항

1. 복수정답 의견

2023년도 시행된제34회 공인중개사 자격시험의 3교시 제22번 문제의 가답안은 5번이지만 2번도 틀린 지문으로 복수정답처리되어야 한다.

2. 해당 문제

구분건물의 등기에 관한 설명으로 틀린 것은?

➀ 대지권의 표시에 관한 사항은 전유부분의 등기기록 표제부에 기록하여야 한다.
➁ 토지전세권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 특별한 사정이 없는 한 저당권설정등기를 할 수 없다.
➂ 대지권의 변경이 있는 경우, 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 대지권변경등기를 신청할 수 있다.
➃ 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다.
➄ 집합건물의 규약상 공용부분이라는 뜻을 정한 규약을 폐지한 경우, 그 공용부분의 취득자는 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

가답안 5
이의신청 답안 2, 5

3. 이의신청 근거

위 문제의 2번 지문은 옳은 지문으로 출제되었으나 틀린 지문으로 해석될 수 있다.

(1) 해당 지문은 부동산등기법 제61조 제4항과 제5항을 근거로 출제된 것으로 보이므로 해당 법 조문을 살펴본다.

제61조(구분건물의 등기기록에 대지권등기가 되어 있는 경우)
① 대지권을 등기한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기는 대지권에 대하여 동일한 등기로서 효력이 있다. 다만, 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기가 되어 있을 때에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 등기와 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 한 등기의 순서는 접수번호에 따른다.
③ 대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에는 건물만에 관한 소유권이전등기 또는 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다.
④ 토지의 소유권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다.
⑤ 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권인 경우에는 제4항을 준용한다.

(2) 부동산등기법(이하 “법”으로 표시) 제61조 제4항은 토지의 소유권이 대지권인 경우 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지 등기기록에는 그 대지권인 소유권을 이전하거나 저당권을 설정하는 등기는 할 수 없다고 규정하고 있고 동조 제5항은 대지권이 지상권 등인 경우에도 준용한다고 규정한다.

(3) 출제자는 법 제61조 제5항의 준용한다는 의미를 잘못해석하여 대지권이 지상권 등인 경우에도 그 토지의 등기기록에 저당권설정등기를 할 수 없다고 출제하였다.

(4) 그러나 법 제61조 제4항은 소유권이 대지권인 경우 그 소유권을 처분하는 이전이나 저당권설정등기를 금지한다는 취지로 이를 지상권 등이 대지권인 경우에 준용한다면 그 지상권을 목적으로 하는 저당권설정등기를 금지하는 것이지 그 토지소유권에 대한 저당권설정등기 까지 금지한다는 취지는 아니다. 그러므로 소유권에 대한 저당권인지 지상권에 대한 저당권인지를 구분하지 않고 그 토지등기기록에는 저당권설정등기를 할 수 없다고 하는 지문은 절대로 옳다고 할 수 없다.

(5) 해당 지문이 명확히 옳은 지문이 되기 위해서는 “➁ 토지전세권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 대지권인 그 전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기를 할 수 없다.” 라고 출제하였어야 한다. 즉 토지전세권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에 그 토지의 소유권을 목적으로 하는 저당권설정등기는 할 수 있기 때문이다.

(6) 해당 지문은 ‘특별한 사정이 없는 한’이라는 단서를 삽입하여 출제오류를 회피하려 하고 있으나 법 제61조 제4항과 제5항의 취지는 예외적으로 취급할 수 있는 특별한 사정이 있는가 없는가의 문제가 아닌 대지권이 소유권인지 소유권이외의 권리인지로 나누어지는 두가지 경우의 수로 나누어 규정하고 있으므로 ‘특별한 사정’을 지문에 삽입하였다고 하여 출제 오류가 회피 될 수는 없다.